Crowdfunding immobiliare: chi guadagna davvero?

“Prima solo i grandi investitori potevano accedervi, ora bastano 500€.” È la storia che il settore racconta da anni. Ma guardiamo i numeri.

A luglio 2025 Banca d’Italia ha sospeso Recrowd, leader di mercato nel lending immobiliare con 219 milioni raccolti cumulati. Al momento della sospensione: 18 operazioni prorogate, 14 già in default.

Non è un caso isolato. Ener2Crowd, che pubblica i dati per obbligo normativo, mostra un tasso di default effettivo passato da 1,43% (2023) a 9,46% (2025). Il 10° Report del Politecnico di Milano conferma il quadro: la raccolta lending immobiliare è calata del 18% nell’ultimo anno.

Il punto scomodo
Il Regolamento UE 2020/1503 obbliga ogni piattaforma a pubblicare il tasso di default reale, per categoria di rischio, ogni anno. È un dato pubblico. Eppure il marketing comunica IRR attesi, non tassi di insolvenza storici — e quasi nessun investitore retail lo consulta prima di investire.

Il crowdfunding immobiliare sta democratizzando l’accesso al mattone, o sta scaricando sul retail il rischio che gli istituzionali hanno già valutato e in parte scartato?